InvestBay: investice do nemovitostí přes blockchain

Co je InvestBay a co přesně nabízí

InvestBay je český startup, který podle svého zakladatele nabízí investice do rekreačních nemovitostí pomocí blockchainu a tokenizace. Investor si vybere nemovitost, vloží částku a nemusí se starat o správu ani pronájem. Nejde ale o zprávu o čerstvém spuštění: platforma začala nabízet investice do nemovitostí přes tokeny 18. 7. 2023 a tehdy se prezentovala jako první na českém trhu. Tento text proto není oznámením nové služby, ale přehledem toho, co platforma nabízí a na co si dát před vložením peněz pozor.

Technologii tokenizace dodala firma MoroSystems, která pro platformu zajišťuje ověření klientů (KYC/AML), nákup tokenů i daňový odpis. Podle jiných zdrojů jde o white-label řešení DigiShares. Investuje se do již existujících nemovitostí, převážně v zahraničí, ale i v Česku a na Slovensku.

Nezaměňujte si pojmy

Název InvestBay se může objevit i u jiných služeb a podobně znějících projektů. Tento článek se týká české platformy, která nabízí tokenizované podíly na nemovitostech. Pojem „investice do nemovitostí přes blockchain“ navíc zastřešuje velmi různé modely: tokeny s právem na výnos, podílové fondy nebo crowdfunding, kde blockchain slouží jen k evidenci. Každý z nich dává investorovi jiná práva a nese jiná rizika, proto je důležité vždy zjistit, co přesně se kupuje.

Jak investování funguje krok za krokem

1. Registrace a ověření účtu. Investor se registruje a projde ověřením podle pravidel KYC a AML, tedy ověřením totožnosti a kontrolou proti praní špinavých peněz.
2. Výběr nemovitosti. Z aktuální nabídky si vybere konkrétní nemovitost a výši investice.
3. Nákup tokenů. Po vložení částky získá tokeny odpovídající svému podílu.
4. Pořízení nemovitosti. Podle webu InvestBay se po vybrání celé částky nemovitost koupí a v katastru nemovitostí se převede na InvestBay. Investoři jsou podle platformy spoluvlastníky.
5. Výnos. Tvoří ho podíl z pronájmu a z prodeje nemovitosti na konci investice.

Je to opravdu na blockchainu?

Tady je namístě opatrnost. Podle recenze z roku 2023 probíhala každá investice mimo řetězec (off-chain) a nebyla zaznamenána na blockchainu. Provozovatel prý plánoval přechod na on-chain model až po vyjasnění právních předpisů. Jaký je aktuální stav, z dostupných podkladů nevyplývá, takže tuto informaci je nutné ověřit přímo u platformy. Označení „blockchain“ v marketingu tedy samo o sobě neříká, jak je podíl skutečně evidován a co přesně investor vlastní.

Minimální investice a nabídka od 2 500 Kč

Minimální hodnota jedné investice je podle webu InvestBay 2 500 Kč (100 EUR) a potvrzují to i další zdroje, například dodavatel IT platformy MoroSystems. Nabídka „od 2 500 Kč“ tedy odpovídá deklarovanému minimu platformy.

Údaj se ale v čase měnil. Zprávy z července 2023 uváděly minimum 500 eur (zhruba 12 000 Kč), novější zdroje už 100 eur. Nabídka od 2 500 Kč odpovídá pozdějšímu stavu. Než se rozhodnete, ověřte si aktuální minimum přímo u provozovatele.

Pozor také na to, že minimum je jen vstupní částka. Neříká nic o tom, kolik z ní se k vám vrátí po odečtení poplatků ani za jak dlouho.

Hlavní přínosy tokenizovaných nemovitostí

• Nízký vstupní práh. Do nemovitosti lze vstoupit s částkou, která by na koupi celého bytu nebo chaty nikdy nestačila.
• Bez starostí se správou. Investor se nestará o hledání nájemníků, opravy ani administrativu.
• Rozložení investice. Menší částky umožňují rozdělit peníze mezi více nemovitostí.
• Dva zdroje výnosu. Podle platformy jde o podíl z pronájmu a z prodeje nemovitosti na konci investice.
• Možnost převodu tokenů. Likvidita má být řešena sekundárním trhem, kde lze tokeny převádět.

Všechno uvedené jsou zatím slibované vlastnosti modelu. Zda se v praxi naplní, záleží na podmínkách konkrétní nabídky.

Rizika, která je třeba zvážit

Regulace a licence

Podle recenze firma provozuje systém na základě živnostenského oprávnění a jako vlastník nemovitosti je zapsána v katastru. To znamená, že nejde o licencovanou kryptoslužbu ověřenou ČNB a investor nese riziko provozovatele. V podkladech se nepodařilo najít potvrzení licence ani právní kvalifikace tokenů, tedy zda jde o cenný papír, kryptoaktivum nebo něco jiného. Pro investora je to zásadní: od toho se odvíjí ochrana, informační povinnosti i to, kam se může obrátit při sporu.

ČNB obecně upozorňuje, že u většiny kryptoaktiv se bílá kniha jen oznamuje a její zveřejnění neznamená, že ČNB ověřila správnost informací nebo důvěryhodnost nabízejícího. Za obsah odpovídá nabízející.

Než do čehokoli investujete, ověřte si, kdo platformu provozuje a na jakém základě smí působit, a pečlivě si přečtěte podmínky včetně poplatků a možností odprodeje.

nezávislý finanční poradce

Riziko platformy a úschova

Nemovitost je podle platformy vedena v katastru na InvestBay, nikoli přímo na jednotlivé investory. Zajímavé je zejména to, jak je váš podíl právně zajištěn, kdyby provozovatel měl problémy. Způsob úschovy klientských peněz a případné zajištění (například zástava v katastru) se v dostupných podkladech objevují jen v marketingových a recenzních zdrojích, ne v ověřených podmínkách. Berte to jako otevřenou otázku, kterou je třeba rozklíčovat ve smluvní dokumentaci.

Likvidita

Nemovitost je ze své podstaty málo likvidní investice a výnos se realizuje často až při prodeji na konci investice. Možnost prodat tokeny závisí na fungování sekundárního trhu, tedy na tom, zda se najde kupec za rozumnou cenu. Aktuální podmínky tohoto trhu se z oficiálních podmínek ověřit nepodařilo.

Poplatky

Podle recenze je u každé investice uvedena položka InvestBay fee ve výši zhruba 5 % z ceny nemovitosti. Jde o údaj z recenze a je nutné ho ověřit u provozovatele. I když je skutečná sazba jiná, poplatky snižují čistý výnos a u malých částek se v celkovém výsledku projeví výrazně.

Trh nemovitostí a nejistota výnosu

Hodnota rekreačních nemovitostí může kolísat, nájem se může vyvíjet jinak, než se čeká, a prodej na konci investice nemusí proběhnout za očekávanou cenu. Většina dostupných údajů o výnosech navíc pochází z recenzí a marketingu, ne z nezávislého zdroje. Slibované výnosy proto berte jako odhad, nikoli jako jistotu.

Nezávislý pohled: pro koho to může dávat smysl a pro koho ne

Obecně platí, že investice do nemovitostí přes tokeny kombinuje rizika nemovitostního trhu s riziky konkrétního provozovatele a nejasného právního rámce. Dává smysl jen jako malá část majetku, nikoli jako jeho základ. Před větším rozhodnutím je rozumné poradit se s nezávislým finančním poradcem a případně s právníkem, který si prohlédne smluvní dokumentaci.

Jak ověřit licenci a podmínky platformy před investicí

1. Zjistěte, kdo platformu provozuje. Požadujte přesný název právnické osoby, IČO a sídlo a ověřte je v obchodním rejstříku. Tyto údaje se v dostupných podkladech nepodařilo dohledat.
2. Zkontrolujte registr ČNB. Přechodné období MiCA skončilo 1. 7. 2026 a firmy bez licence už kryptoslužby nabízet nesmějí. V Česku je 11 licencovaných poskytovatelů (CASP) a licenci lze ověřit v registru ČNB. Pokud provozovatel v registru není, zeptejte se ho, na základě čeho nabídku poskytuje a jak jsou tokeny právně kvalifikovány.
3. Nespoléhejte na licenci jako na záruku. Licence není pojištění ani záruka vrácení peněz, jen potvrzuje, že firma splnila regulatorní požadavky.
4. Přečtěte si smluvní podmínky. Zaměřte se na poplatky, podmínky sekundárního trhu, způsob úschovy peněz, zajištění vašeho podílu a to, co se stane při problémech provozovatele.
5. Ověřte aktuální stav. Minimální investici, otevřené nabídky i to, zda jsou investice skutečně evidovány na blockchainu, si potvrďte přímo u provozovatele a pište si odpovědi.
6. Zkontrolujte bílou knihu. Pokud ji nabízející zveřejnil, pamatujte, že ČNB její správnost neověřuje; odpovídá za ni nabízející.

Pokud na kterýkoli z těchto bodů nedostanete jasnou a doložitelnou odpověď, je to dostatečný důvod s investicí počkat.