Ownest: bydlení v nájmu s právem odkupu bytu

Ownest je český startup, který pro klienta koupí vybraný byt, pronajme mu ho a dá mu právo (ne povinnost) si ho během stanovené doby odkoupit za předem danou cenu. Klient tak bydlí v nájmu a zároveň si spoří na hypotéku, na kterou by jinak neměl dost vlastních peněz. Důležité je jedno upřesnění hned na začátku: klient v bytě nenabývá žádný podíl, ale získává právo koupě. Níže najdete, jak model funguje, komu sedí, jaká má rizika a jak se liší od klasické hypotéky.

Co je Ownest a jak vznikl

Ownest založil v roce 2022 podnikatel Martin Machala. Firma v Česku nabízí tzv. rent-to-own, tedy kombinaci nájmu a pozdějšího odkupu. Klient si vybere byt, bydlí v něm v nájmu a po čase ho může odkoupit za cenu, která je dohodnuta předem.

Pozor na záměnu pojmů. „Ownest“ je název konkrétní firmy, kdežto rent-to-own je obecný model, který v principu může nabízet i jiný poskytovatel. Tento článek popisuje firmu Ownest. Když se řekne „vlastní hnízdo“ nebo „vlastní bydlení v nájmu“ obecně, nemusí jít o stejnou nabídku.

Ownest vznikl jako projekt realitní skupiny EHS (European Housing Services), jejíž investor je Marek Rosenbaum. EHS v roce 2022 koupila poloviční podíl ve firmě MMVB Residential a pod značkou Ownest chystala kombinaci nájemního a vlastnického bydlení. Později do firmy vstoupila ČSOB (více v části o propojení s EHS).

Jak funguje model koupě bytu a pronájmu s odkupem

Podle webu provozovatele je princip jednoduchý: Ownest koupí klientovi vybraný byt, klient v něm bydlí v nájmu a mezitím si na hypotéku spoří. Na začátku stačí mít 3 % z ceny bytu a na odkoupení bytu za fixně danou cenu má klient až 2 roky.

Ve zjednodušených krocích to vypadá takto:

1. Výběr bytu. Klient si najde byt, který se mu líbí.
2. Koupě investorem. Byt koupí investor, ne klient. Podle vyjádření Ownestu není samotná firma přímým vlastníkem bytu. Investor je po celou dobu jeho stoprocentním vlastníkem a správu zajišťuje správce nemovitostí.
3. Nájem. Klient v bytě bydlí v nájmu a platí tržní nájemné.
4. Kupní opce. Klient získává výhradní právo byt koupit, ale není k tomu povinen. Po celou dobu má záruku, že mu Ownest nevypoví nájemní smlouvu.
5. Odkup. Do dvou let si klient obvykle zajistí hypotéku a byt za předem danou cenu odkoupí.

Kolik klient na začátku zaplatí

Po vstupu ČSOB se model popisuje takto: klient platí 2 % z ceny bytu jako vstupní poplatek a 1 % jako vratnou zálohu, která se při odkupu odečte z ceny. Dohromady jde o 3 % vlastních prostředků. U hypotéky se naproti tomu typicky vyžaduje alespoň 10 % z ceny nemovitosti.

Podle dřívějšího zpravodajství záloha propadá, pokud klient byt neodkoupí a Ownest ho musí prodat. Vstupní poplatek pak slouží jako platba za právní a investiční prověrku nemovitosti. Konkrétní smluvní podmínky vždy ověřte přímo u provozovatele.

Co už neplatí z původní nabídky

Původní model z roku 2022 počítal s poplatkem 1,5 %, lhůtou až 5 let a roční valorizací odkupní ceny o 5,75 %. Současná nabídka je jiná (až 2 roky a 3 %), takže starší články s původními parametry nelze brát jako aktuální.

Pro koho je model určen

Ownest cílí na lidi, kteří ještě nemají 10–20 % vlastních peněz na hypotéku, ale chtějí koupit nemovitost. Podle zakladatele jde především o mladé lidi s perspektivním příjmem, které omezují hypoteční pravidla.

Model dává smysl pro člověka, který:

• má stabilní nebo rostoucí příjem a v rozumné době dosáhne na hypotéku,
• mu chybí jen část vlastních prostředků, nikoli všechno,
• unese tržní nájemné a zároveň si dokáže spořit,
• chce vlastní bydlení, ale nechce nebo nemůže čekat na naspoření celé akontace.

Zakladatel sám říká, že Ownest není pro všechny. Firma podle něj nechce klienta ohrozit tím, že mu slíbí něco, co pak nebude schopen splnit, tedy byt odkoupit.

Výhody modelu: rychlost a flexibilita bez hypotéky

• Nižší vstupní bariéra. Místo 10 % z ceny stačí podle popisu po vstupu ČSOB 3 %.
• Bydlení hned. Klient se nastěhuje do vybraného bytu, aniž by musel nejdřív získat hypotéku.
• Čas na přípravu. Až dva roky na to, aby si naspořil a připravil financování.
• Fixní odkupní cena. Cena je dohodnutá předem, takže klient ví, s čím počítat, i kdyby trh během doby rostl.
• Bez povinnosti koupit. Opce je právo, ne závazek, a klient má zaručeno, že mu nebude vypovězen nájem.

Tvrzení o „revoluční cestě“ k vlastnímu bydlení nebo „snazší cestě k hypotéce“ pocházejí z marketingu a tiskových zpráv. Věcně řečeno: model snižuje potřebnou počáteční částku a dává čas, ale hypotéku za klienta neřeší. Šéf EHS to vyjádřil tak, že Ownest není hypotéka, ale odrazový můstek k ní.

Rizika a omezení

Nájemné je tržní

Nájem se platí v tržní výši a o tom, zda se model vyplatí, rozhoduje především jeho výše. Pro orientaci, příklady z roku 2023: 13 650 Kč měsíčně za byt o 43 m², 24 700 Kč za 74 m² a 38 800 Kč za 112 m². Dnešní částky se mohou lišet, proto je nutné si je ověřit u provozovatele.

Zda se nájem započítává do ceny

Zdroje se liší v tom, zda se část nájmu do kupní ceny započítává. Web a FAQ Ownestu popisují předem fixovanou odkupní cenu. Jinde se objevuje tvrzení, že se část nájmu do ceny počítá. Spoléhat se na jednu verzi nelze, tuto otázku je třeba před podpisem výslovně ověřit ve smlouvě.

Možná ztráta zálohy

Pokud byt neodkoupíte, může propadnout vratná záloha a vstupní poplatek se nevrací. Jde tedy o náklad, který se při neúspěchu nevrátí.

Než se pustíte do cesty k vlastnímu bydlení přes nájem, pečlivě si přečtěte podmínky odkupu a spočítejte, zda vám dlouhodobě vyhovují.

nezávislý finanční poradce

Odkup stojí na získání hypotéky

Celý model počítá s tím, že klient během lhůty hypotéku získá. Pokud se mu nepodaří, o byt může přijít a o zaplacené částky také. Rozhodují příjem, dluhy a pravidla bank, která se mohou změnit.

Klient nevlastní podíl

Starší popisy mluví o „postupném nabývání podílu“. To je zavádějící. Byt vlastní investor a klient má kupní opci. Dokud byt neodkoupí, nic mu nepatří.

Ownest versus klasická hypotéka a další cesty

Nezávislé srovnání celkových nákladů obou cest zatím chybí. Tvrzení o nižších měsíčních nákladech pocházejí od samotného Ownestu, a proto je berte s rezervou a spočítejte si vlastní variantu.

Další cesty k vlastnímu bydlení

• Dlouhodobé spoření na akontaci při současném nájmu jinde.
• Pomoc rodiny, například půjčka či zástava jiné nemovitosti.
• Hypotéka s vyšším LTV, pokud ji banka u konkrétního klienta nabídne, obvykle s vyšší sazbou.
• Družstevní či jiné formy bydlení s nižším vstupním vkladem.

Který způsob je nejlepší, záleží na příjmu, úsporách a životní situaci. S konkrétní volbou pomůže nezávislý finanční poradce.

Propojení se skupinou EHS a co z něj plyne

EHS v roce 2022 oznámila záměr spojit nájemní a vlastnické bydlení a sliboval se snazší přístup k hypotéce. Ownest byl nástrojem tohoto záměru. EHS dnes vlastní polovinu firmy, ale ČSOB do ní vstoupila jako druhý společný kontrolor, takže Ownest není jen projektem EHS.

Pro klienta z toho plyne hlavně to, že firma má za sebou kapitálově silné partnery, což však nic nezaručuje. Aktuální rozsah podílů a vztah obou investorů ověřte u provozovatele, protože dostupné informace jsou starší. Rozsah lokalit a typů bytů, které Ownest kupuje, je také třeba ověřit, starší zdroje zmiňovaly hlavně Prahu a Brno.

Na co se zeptat před uzavřením smlouvy

• Jaká je aktuální výše nájemného, vstupního poplatku a zálohy a co přesně pokrývají?
• Započítává se nějaká část nájmu do odkupní ceny?
• Jak dlouho mám na odkup a co se stane, když hypotéku nezískám včas?
• Kdy a za jakých podmínek propadá záloha?
• Jaká je fixní odkupní cena a zda se v průběhu mění?
• Jaké jsou podmínky záruky, že mi nebude vypovězen nájem?
• Kdo spravuje byt a kdo hradí opravy a poplatky?
• Poskytuje Ownest dnes nabídku stále v popsané podobě a v jakých lokalitách?

Smlouvu před podpisem nechte posoudit právníkem a výpočet přínosu probrat s nezávislým finančním poradcem. Aktuální podmínky najdete u provozovatele, údaje ze starších článků berte jen jako historický kontext.