Crowdfunding nemovitostí: jak funguje a jaká jsou rizika

Crowdfunding nemovitostí je způsob, jak přes online platformu poskytnout peníze na konkrétní realitní projekt spolu s dalšími investory. Ve většině případů se nestáváte spoluvlastníkem nemovitosti, ale věřitelem: půjčíte peníze developerovi nebo majiteli projektu, který je vrátí s úrokem. Výnos tedy plyne ze splátek úvěru, ne z růstu ceny bytu. Za vyšší výnos platíte nižší likviditou a tím, že jste vystaveni riziku jednoho projektu. Podrobnosti najdete níže.

Co je crowdfunding nemovitostí

Slovo „crowdfunding“ znamená financování od davu: větší částku, kterou by jednotlivec neposkytl nebo nechtěl riskovat sám, skládá dohromady mnoho investorů. V realitách to funguje tak, že projekt (rekonstrukce domu, výstavba bytového domu, koupě a pronájem budovy) potřebuje peníze, platforma je zprostředkuje od investorů a ti dostávají sjednaný výnos.

Je důležité si uvědomit, co to není. Není to bankovní vklad, není to nákup bytu a ve většině případů to ani není koupě podílu na nemovitosti. Investor typicky vkládá peníze do úvěru, který projekt teprve financuje, a výnosy se vyplácejí ze splátek tohoto úvěru.

Jak investování přes online platformy funguje krok za krokem

1. Registrace a ověření totožnosti. Platforma vás jako investora ověří, obvykle online, a zeptá se na vaše investiční zkušenosti.
2. Výběr projektu. Platforma zveřejňuje nabídky s popisem projektu, výší úroku, dobou splatnosti a způsobem zajištění. Ke každému projektu má být k dispozici klíčový informační dokument.
3. Vklad. Zvolíte částku a převedete ji. Minimální částka se liší podle platformy i podle projektu.
4. Financování projektu. Jakmile se vybere potřebná suma, peníze jdou do projektu.
5. Výplata výnosů. Úroky a jistina se vracejí podle podmínek konkrétní nabídky: průběžně, nebo najednou na konci.
6. Splacení. Po skončení projektu dostanete zpět jistinu. Pokud se projekt zpozdí nebo nedopadne dobře, může se návratnost protáhnout či být nižší.

Od 10. listopadu 2023 musí mít každá platforma zprostředkovávající investiční a úvěrový crowdfunding pro firmy povolení České národní banky podle evropského nařízení. Licence zajišťuje například povinný klíčový informační dokument ke každému projektu, ale návratnost investice nezaručuje.

Hlavní modely: úvěry developerům, podílové investice a výnosové nemovitosti

Pod pojmem „crowdfunding nemovitostí“ se skrývá několik odlišných konstrukcí. Evropské nařízení 2020/1503 rozlišuje dva základní typy a v praxi se k nim přidávají další popisy.

Při výběru tedy nestačí vědět, že jde o „realitní investici“. Rozhodující je, co přesně kupujete: pohledávku, cenný papír, nebo účast na zisku. Od toho se odvíjí pořadí vašich nároků i riziko.

Typické výnosy investičního crowdfundingu se uvádějí kolem 5–10 % ročně. U projektů ve výstavbě se výnosy obvykle pohybují mezi 8 a 12 % ročně, což odráží vyšší riziko stavby a prodeje jednotek. Jde o orientační rozmezí, konkrétní nabídky se liší.

Proč investoři preferují lokální projekty: příklad platformy Occollo

Occollo je česká platforma pro investice do nemovitostí a slouží zde jen jako jeden z příkladů, nikoli jako jediná ani nejlepší volba. Svou nabídku komunikuje jako možnost investovat do nemovitostí „v okolí“. Podle rozhovoru s jejím zástupcem platforma rekonstruuje již stojící budovy, umožňuje investovat i nižší částky a stavby má především ve Středočeském kraji. Ten rozhovor je starší, takže podmínky se mohly změnit.

Platforma funguje jako P2B model (z angl. peer-to-business): investoři financují úvěry zajištěné nemovitostí, které se poskytují podnikatelským subjektům. Společnost okeilo patřící do skupiny Occollo získala od ČNB licenci na crowdfundingové investování od července 2024. Platforma uvádí, že neúčtuje poplatky z výnosů ani za převod peněz a že ročně posoudí přes 500 projektů a vybere z nich 1 %. Jde o údaje, které platforma sama uvádí, a před investicí je vhodné ověřit je přímo v aktuálních podmínkách.

Co znamená „v okolí investora“

Lokalitou se tu nemyslí vzdálenost od sídla platformy, ale zaměření projektů na místa, která investor zná nebo která mu jsou geograficky blízká. Čtenář by si ale neměl představovat, že každá platforma umožňuje filtrovat nabídky podle jeho bydliště, a ani u Occollo to z dostupných informací nevyplývá.

Proč lidé lokální projekty vyhledávají

Obecně se jako důvody uvádějí tyto úvahy, přičemž jde o logické argumenty, nikoli o doložená data:

• Znalost místa. Dovedete si udělat představu, zda je lokalita atraktivní, jaké jsou tam ceny a poptávka.
• Snazší ověření. Můžete se na stavbu či dům osobně podívat a posoudit, jak projekt postupuje.
• Důvěra a srozumitelnost. Projekt „za rohem“ působí hmatatelněji než abstraktní položka v tabulce.

Je dobré mít na paměti, že znalost lokality nesnižuje riziko dlužníka ani rizika stavby. Dobré místo neznamená dobře vedený projekt.

Rizika: nelikvidita, zajištění investice a poplatky

Nelikvidita

Crowdfunding platí za vyšší výnos ztrátou likvidity. Peníze jsou vázané po dobu projektu, která bývá od několika měsíců po dva roky. Když je potřebujete dříve, fond nebo REIT je na tom lépe. Sekundární trh u Occollo podle dostupných informací není k dispozici, ale předčasný výstup z investice platforma podle novějších zdrojů nezaručuje a investor je obvykle vázán po celou dobu projektu. Tuto možnost je třeba ověřit v aktuálních podmínkách platformy.

Koncentrace rizika

Jste věřitelem jednoho projektu. Pokud dopadne špatně, nemáte tu rozložení, které nabízí fond. Rozumný přístup je rozdělit peníze mezi více projektů, případně i více platforem.

Zajištění investice

Zajištění se u nemovitostního crowdfundingu nejčastěji řeší zástavním právem k nemovitosti. Některé projekty jsou ale nezajištěné úplně a chybějící zástavu nahrazuje vyšší úrok. Zástava také není záruka: při nesplácení může vymáhání podle jednoho zdroje trvat dva až tři roky. Ke snížení rizika se doporučuje vybírat projekty s LTV (poměr úvěru k hodnotě zajištění) pod 70 %.

Regulace a dohled

Dohled ČNB se týká procesů platformy, nikoli kvality jednotlivých projektů. ČNB za návratnost investice neručí a označení „pod dohledem ČNB“ neznamená „bezpečné jako v bance“. Investice přes crowdfunding není kryta garančním systémem jako vklady v bance.

Poplatky a daně

Poplatkové modely se liší podle platformy: někde platí investor, jinde dlužník, jinde obojí. Occollo uvádí, že z výnosů ani za převod peněz poplatky neúčtuje, což ale platí jen pro ni. U jiných platforem si vždy projděte tarif. Zdanění výnosů se řídí aktuálními předpisy, proto si ho ověřte u finanční správy nebo daňového poradce.

Investujte jen do projektů, kterým opravdu rozumíte, a vždy počítejte s tím, že peníze mohou zůstat vázané delší dobu.

investiční poradce

Srovnání s přímým nákupem nemovitosti, fondy a REITy

Oficiální srovnávací čísla (výnosy, poplatky, zdanění) zde záměrně neuvádíme, protože se liší podle produktu a období. Slovní srovnání ale ukazuje hlavní rozdíly.

Crowdfunding tedy sedí mezi koupí vlastního bytu a pasivním fondem. Oproti bytu nepotřebujete velký kapitál ani se nestaráte o nájemníky, oproti fondu nebo REITu ale ztrácíte rozložení rizika a snadné odprodání.

Jak začít a na co se zaměřit před první investicí

• Ověřte platformu. Podívejte se, zda má povolení ČNB podle evropského nařízení, a nespoléhejte se jen na tvrzení platformy o sobě.
• Zjistěte, co kupujete. Úvěr, cenný papír nebo podíl na zisku? Podle toho se liší nároky i rizika.
• Přečtěte klíčový informační dokument ke každému projektu, včetně rizik a údajů o dlužníkovi.
• Sledujte zajištění a LTV. Zástavní právo a LTV pod 70 % jsou užitečné ukazatele, nikoli záruky.
• Zvažte dobu vázání. Investujte jen peníze, které nebudete potřebovat dříve, než projekt skončí.
• Rozdělte investici. Menší částky do více projektů snižují dopad jednoho selhání.
• Počítejte s ztrátou. Výnosy nejsou zaručené a investovanou částku lze i ztratit.
• Poraďte se s odborníkem. Finanční poradce a daňový poradce vám pomohou posoudit, zda a v jaké výši se investice hodí do vaší situace.

Crowdfunding nemovitostí může být zajímavým doplňkem portfolia pro ty, kdo rozumějí jeho omezením. Není to jednoduchý ani bezrizikový způsob, jak zhodnotit úspory, a hodí se spíše jako menší část celkových investic než jako jejich základ.