Přímé investice do developerských projektů: jak fungují a rizika

Co jsou přímé investice do developerských projektů

Přímá investice do developerského projektu znamená, že investor vkládá peníze do konkrétní stavby nebo rozvojového záměru, například bytového domu, a ne do fondu, který drží široké portfolio nemovitostí nebo cenných papírů. Výnos i riziko se vážou k jednomu projektu. Investor tak přesně ví, kam jeho peníze míří, ale také nese specifické riziko tohoto konkrétního záměru.

Pozor na terminologii. Pojem „přímé investice“ se používá i v jiném významu: u private equity označuje nákup podílů v operativních firmách mimo realitní trh. Tento článek se týká výhradně financování nemovitostního developmentu. Od ostatních forem se liší takto:

• Podílový nebo investiční fond: peníze mnoha investorů spravuje správce a rozděluje je do více aktiv. Investor nevybírá jednotlivý projekt.
• Přímý nákup nemovitosti: investor kupuje byt či dům a sám řeší pronájem, správu i prodej.
• Přímá investice do developerského projektu: investor financuje stavbu či rozvoj nemovitosti, obvykle formou dluhu (půjčky developerovi), případně formou podílu (ekvity) na projektu.

Přesné právní vymezení hranice mezi přímou investicí do projektu, podílovým fondem a crowdfundingem určují zákony a výklad regulátora, tedy České národní banky. Pro konkrétní nabídku proto vždy záleží na tom, jak je produkt právně postaven.

Jak takové investice fungují krok za krokem

Developer potřebuje na výstavbu kapitál. Část pokryje bankovní úvěr, část vlastní prostředky a zbytek hledá jinde, například u soukromých investorů. Typický průběh vypadá takto:

1. Výběr projektu. Poskytovatel nebo platforma posoudí developera, pozemek, povolení, rozpočet a předpokládané tržby z prodeje či pronájmu.
2. Nabídka investorům. U každého projektu je uveden očekávaný výnos, splatnost, forma financování a zajištění.
3. Vstup investora. Investor vloží zvolenou částku. Dluhová investice je v podstatě půjčka developerovi, podílová investice dává nárok na část zisku.
4. Realizace projektu. Developer staví, získává povolení, prodává nebo pronajímá jednotky.
5. Vyplacení. Z tržeb z prodeje se splácí jistina a úroky. Při dluhovém financování se obvykle nejdřív vyplatí bankovní úvěr a teprve potom ostatní věřitelé podle pořadí.

Příkladem prostředníka na českém trhu je platforma Upvest, která od roku 2017 zprostředkovává dluhové a podílové investice soukromého kapitálu do konkrétních nemovitostních projektů. Investoři vstupují do konkrétních projektů, nikoli do fondu.

Jaké výnosy lze očekávat a na čem závisí

Výnosy nejsou garantované a liší se podle projektu. Pro orientaci: Komerční banka na své stránce u investic přes Upvest uvádí minimální vklad od 5 000 Kč a možný roční výnos 4–9 %, přičemž u každého projektu je uveden očekávaný výnos a splatnost. Starší rozhovor se spoluzakladatelem Upvestu Petrem Volným zmiňoval u dluhového financování se splatností 1 až 3 roky výnosy obecně mezi 5 a 8 %. Jde o historické a orientační údaje; aktuální parametry musí investor zjistit u konkrétní nabídky.

Výše výnosu závisí hlavně na:

• pořadí pohledávky: čím je dluh podřízenější bankovnímu financování, tím vyšší výnos investor typicky požaduje, protože nese větší riziko;
• zajištění: zástava nemovitosti, ručení, zajištění podílu v projektové společnosti;
• fázi projektu: projekt před povolením je rizikovější než dokončená stavba;
• splatnosti: delší vázanost peněz bývá kompenzována vyšším výnosem;
• kvalitě developera a lokalitě.

Výnosy z takové investice podléhají dani z příjmů (jde o ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů) a investor je musí přiznat. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích. Daňové otázky je rozumné probrat s daňovým poradcem.

Hlavní rizika: projektové, tržní, likviditní a úvěrové

Projektové riziko

Developerská výstavba je zranitelná vůči zpožděním, zdražování materiálů a prací nebo sporům s úřady. Každé zpoždění prodlužuje dobu, po kterou je kapitál investora vázán, a zatěžuje rozpočet projektu.

Tržní riziko

Návratnost investice stojí na tom, že se jednotky prodají nebo pronajmou za předpokládanou cenu. Pokles poptávky, růst úrokových sazeb či zhoršená dostupnost hypoték mohou tržby snížit. Právě riziko, že developer byty neprodá nebo je prodá pod očekávanou cenou, patří podle Petra Volného k těm, které musí investor chápat.

Likviditní riziko

Na rozdíl od akcií či fondů, které lze většinou rychle prodat, jsou peníze v developerském projektu vázány do splatnosti. Více viz níže.

Než do developerského projektu vložíte první korunu, projděte si důkladně dokumentaci a ptejte se, co se stane, když se věci nevyvinou podle plánu.

zkušený investiční poradce

Úvěrové riziko

Je to riziko, že developer nebude schopen dluh včas a v plné výši splatit. Důležité je pořadí pohledávky. Podle Volného je mezaninový dluh podřízen bankovnímu financování, je tedy rizikovější a nemá tak silné zajišťovací mechanismy jako banka. Seniorní financování podle něj žádají developeři, kteří nezískali levnější bankovní úvěr, což je samo o sobě informace, kterou by investor měl brát v úvahu.

Jak investor může rizika omezit

Rizika nelze odstranit, ale lze je zmírnit:

• Diverzifikace. Rozložit peníze do více projektů, developerů, lokalit a splatností, místo vložení všeho do jednoho záměru. Při minimálních vkladech v řádu tisíců korun to bývá technicky možné i pro drobné investory.
• Posoudit zajištění. Zjistit, zda je pohledávka zajištěna nemovitostí, zástavou podílu či ručením, a v jakém pořadí se vůči bance a ostatním věřitelům nachází.
• Prověřit developera. Reference, dokončené projekty, finanční stabilita a zkušenost s obdobným typem stavby.
• Sledovat poměr dluhu k hodnotě projektu. Čím větší rezerva mezi hodnotou projektu a výší dluhu, tím větší prostor pro nepříznivý vývoj cen.
• Investovat jen volné prostředky. Investice je vhodná jen pro ty, pro které by ztráta části či celé částky nebyla významným zhoršením situace.
• Číst dokumentaci. Smluvní podmínky, rizika popsaná poskytovatelem a podmínky předčasného ukončení.

Omezená likvidita: co to pro investora znamená

Je třeba říct jasně: jde o investici s omezenou likviditou. Investor by měl počítat s tím, že peníze bude mít vázané po celou dobu trvání projektu, u dluhových investic typicky několik let (starší údaje zmiňují splatnost 1 až 3 roky). Navíc se splatnost může při zpoždění projektu prodloužit. Předčasný výstup obvykle není automaticky možný a záleží na podmínkách konkrétní nabídky.

Prakticky to znamená, že do takové investice nepatří peníze určené na nouzovou rezervu, na plánované větší výdaje ani prostředky, které budete potřebovat v krátkém horizontu. Rezervu na neočekávané události je vhodné držet mimo ni, třeba na spořicím účtu.

Pohled Petra Volného z Upvestu na trh realitního financování

Petr Volný je spoluzakladatel Upvestu, který firmu založil s Davidem Musilem v únoru 2017. V dřívějších rozhovorech vystupoval jako technický ředitel (CTO). Jeho veřejný profil uvádí, že je spoluzakladatelem Upvestu, ale u aktuální pozice se objevuje označení „Career break“, takže jeho současnou funkci nelze z veřejných zdrojů jednoznačně potvrdit. Následující část proto nejde o nový rozhovor, ale o shrnutí jeho dřívějších veřejných vyjádření z médií a vlastních příspěvků; zachycuje jeho názory v době, kdy byly vysloveny.

Rizikovost a diverzifikace. Volný opakovaně zdůrazňoval, že jde o rizikové investice bez garantovaného výnosu. Investor musí chápat, že developer může byty neprodat nebo je prodat pod očekávanou cenou, a měl by diverzifikovat.

Kde Upvest staví. Podle něj Upvest vkládal prostředky investorů do vybraných developerských projektů výhradně formou dluhového financování. K mezaninovému dluhu otevřeně uvedl, že je podřízen bankovnímu financování, a je tedy rizikovější.

Růst a výsledky (vlastní tvrzení). Na svém profilu Volný uvedl, že rok 2024 byl pro Upvest rekordní, s 3,2 mld. Kč poskytnutého kapitálu (+137 % oproti 2023), a podle vlastního tvrzení firma uvádí nulovou míru selhání u dluhového portfolia přes 2,6 mld. Kč, které nemáme nezávisle ověřeno. Jde o vlastní tvrzení, které jsme nemohli nezávisle ověřit, a minulé výsledky nezaručují budoucí. Upvest podle jednoho z článků patří Komerční bance.

Plány do budoucna. Jako cíl Volný zmínil další rozvoj dluhové strategie a spolupráci s dalšími významnými developerskými skupinami, mezi nimiž jmenoval například Finep, Crestyl, J&T Real Estate nebo CPI Property Group. Uvedl také, že Upvest vstoupil i na trh private equity formou ekvitní pozice v projektu Centrum Černý Most. Novější rozhovor s konkrétními plány pro nejbližší roky nemáme, takže tyto cíle berte jako dřívější vyjádření, nikoli aktuální strategii.

Jak si ověřit konkrétní nabídku a kde hledat zdroje

Před jakýmkoli vkladem projděte tento postup:

1. Ověřte status poskytovatele u ČNB. Od listopadu 2023 musí poskytovatelé úvěrového a investičního crowdfundingu pro firmy mít celoevropskou licenci ČNB podle unijního nařízení. ČNB vede veřejně dostupný seznam regulovaných subjektů včetně poskytovatelů crowdfundingových služeb, kde lze licenci ověřit. Licence zvyšuje transparentnost, ale nezaručuje návratnost.
2. Zjistěte, na jakém právním základě platforma funguje. Volný v roce 2023 uvedl, že Upvest licenci ČNB podle nařízení o crowdfundingu neměl, ale je regulovaným subjektem s licencí poskytovatele platebních služeb malého rozsahu a využívá výjimku z nařízení. Jak je to dnes, neumíme z dostupných údajů potvrdit, proto stav ověřte v aktuálním seznamu ČNB a v dokumentaci platformy.
3. Čtěte dokumentaci projektu. U každé nabídky zjistěte očekávaný výnos, splatnost, formu financování, zajištění a pořadí pohledávky.
4. Nespoléhejte na recenzní weby ani na dřívější čísla. Výnosy, splatnosti a poplatky se mění; rozhodující jsou podmínky uvedené u aktuální nabídky.
5. Zvažte konzultaci s nezávislým odborníkem. Finanční poradce posoudí, zda investice odpovídá vaší situaci, a daňový poradce pomůže s přiznáním příjmů.

Shrnutí: přímé investice do developerských projektů nabízejí potenciálně vyšší výnos než běžné spoření, ale za cenu vyššího rizika, vázání peněz na delší dobu a absence garance. Dává smysl jako menší část portfolia, vždy po důkladném ověření poskytovatele a konkrétního projektu.