28. 8. 2023 – Richard Šubrt | Doba čtení: 5 min
Trh s nemovitostmi je jednou z nejdůležitějších složek globálního ekonomického systému. I přesto však tento sektor trápí řada nedostatků, které činí jak nákup, tak pronájem nemovitostí zdlouhavým a nákladným. Ve světle těchto výzev se stále častěji diskutuje o potenciálu fintech společností toto odvětví zmodernizovat a zefektivnit.
S rostoucí poptávkou po nájemním bydlení a zdánlivě nekonečným růstem cen se nemovitosti jeví širší veřejnosti jako velmi atraktivní prostředek k ukládání úspor. To samozřejmě klade na realitní trh tlak z obou stran, aby poskytoval stále lepší a levnější služby.
Trh s nemovitostmi však trpí několika zásadními problémy. Mnoho realitních společností používá zastaralé systémy, které omezují provozní efektivitu a brání jejich růstu. Legacy software a systémy navíc vystavují společnosti vyššímu riziku úniku dat.
Obecně jsou procesy, jako je koupě či pronájem nemovitosti, zatížené obrovskou administrativou a složitými typy smluv a dokumentů – smlouvy o smlouvě budoucí, předkupní, kupní, nájemní, pojistná smlouva nebo odhad ceny nemovitosti. To všechno jsou dokumenty, které se musí podepsat a které pak leží v papírové formě někde v šuplíku.
Vlastníci bytů nemají kvalitní software, který by jim pomohl se správou nemovitostí, hlídáním cashflow a sledováním ziskovosti. A prověřování kredibility potenciálních nájemníků nebo kupců také není jednoduchá záležitost. Často až nemožná, protože se spoléháme jen na výpis z účtu z banky či na nějaké potvrzení zaměstnavatele.
Fintech společnosti mají obrovský potenciál poskytnout koncovým uživatelům moderní nástroje a postupy, které překonají problémy spojené se zastaralými systémy a zlepší provozní efektivitu.
Kromě zvýšení bezpečnosti a podpory inovací mohou fintech společnosti také implementovat user friendly prvky, jako jsou mobilní aplikace pro správu pronájmu, digitální prověřování nájemníků, cloudové systémy pro správu nemovitostí, machine learning pro předpovědi trendů na trhu s nájemním bydlením a automatizaci pro zjednodušení administrativních úkonů při procesu pronájmu.
Pojďme se podívat na tři fintechy, které přináší zlepšení současného stavu. Dva jsou nováčci, takže u nich zatím nemůžeme udělat žádné dlouhodobé zhodnocení, a proto se zaměříme na zatím známá fakta.
Poznámka redakce: na českém trhu působí ještě několik dalších fintechů, které se pohybují v prostředí nemovitostí, ale jedná se o crowdfundigy, které nepřináší žádnou velkou inovaci, takže v tomto malém výběru uvádíme ty, které jsou o generaci (nebo o dvě) dál. Ale i uvedené fintechy mají co zlepšovat 😊
Investbay funguje na principu crowdfundigového vlastnictví nemovitostí, které investorům generují zisky jak z prodeje nemovitosti, tak z případného pronájmu.
Celý proces probíhá tak, že si investor nakoupí „akcie“ (vlastně krypto tokeny) a skrze svou investici má právo na podíl ze zisku z nájmu nemovitosti. Investor zároveň získá hlasovací práva odvislá od počtu akcií na každé nemovitosti. Poté co je nemovitost dostavěna, je vybavena a předána správní firmě (BTR consulting), která zajistí nájemníky.
V současné době běží jeden projekt, ze kterého je zatím rozprodána zhruba třetina akcií. Dále je třeba zmínit, že platforma při investici v současné době nepožaduje žádné transfer fees. To je ovšem vzhledem k relativní čerstvosti aplikace pochopitelné.
U Investbay není na první pohled jasné, že si nákupem „akcií“ pořizujete krypto tokeny, a to dokud se nezačnete „hrabat“ ve smluvních podmínkách. Na samotných stránkách Investbay totiž o kryptu není jediná zmínka. Přitom držení krypto tokenů může mnoho investorů odradit, neboť s investicí do kryptoměn je spojeno zvýšené riziko volatility.
Na rozdíl od Investbay zde uživatelé (pro přehlednost je nebudeme nazývat investory) nemovitost nevlastní, ale spíše kolektivně poskytují investiční úvěry realizátorovi projektu, který je poté splácí. Splátky (s úrokem) se dělí na měsíčně vyplácený výnos z investice jednotlivým uživatelům. Skoro by se dalo říct, že se uživatelé přes Investown stávají jakýmisi mikro-bankovními entitami a kolektivně poskytují investiční úvěry developerům.
Na první hodině finanční teorie se všichni studenti učí pro zjednodušení lež o tom, jak fungují banky. To, že přijímají přebytečnou likviditu od domácností a poskytují tuto likviditu firmám – avšak s Investown tato definice jako by najednou nabývala pravdy, protože Investown opravdu poskytuje jen peníze ze strany svých investorů.
Investown se již pyšní počtem 73 000 uživatelů a více než 200 projekty se 100% financováním. Jestli u některých projektů dochází k dofinancování vlastními prostředky či pomocí České spořitelny je možné, ale to může být uživatelům asi jedno.
Oficiálně ale vklady na Investown jištěny podle směrnice 2014/49/EU nejsou, ačkoliv se prostředky v peněženkách Investown nachází na účtech České spořitelny. Takže investoři pro případ problémů musí spoléhat na reálnou hodnotu nemovitosti a správnost LTV.
Flatform funguje jako spojovatel mezi nájemníky a pronajímateli nemovitostí. Pronajímatel zaregistruje sebe a své nemovitosti a na každou z nich obdrží QR kód/odkaz. Tyto odkazy pak vloží do inzerátu a zájemci (po vyplnění osobních údajů a maximální výše nájmu) se skrze Flatform dostávají do určitého výběrového řízení, kde si pronajímatel vybírá nejvhodnějšího kandidáta. Po výběru pak dochází k podpisu garanční a nájemní smlouvy (lze provést papírově nebo přímo přes Flatform) a předání bytu s tím, že předávací protokol mají obě strany přímo v aplikaci.
Hlavní výhoda pro pronajímatele spočívá v tom, že prověrku nájemců provádí přímo Flatform, který navíc v případě neuhrazeného nájmu pronajímateli nájem zaplatí a následně jej pak vymáhá na nájemníkovi.
Hlavní výhoda pro nájemce je absence nutnosti kauce vzhledem k tomu, že Flatform hradí kauci v případě škod až do výše 3 nájmů.
Pro pronajímatele je služba zdarma. Pro nájemce je zpoplatněna na úrovni jednorázového počátečního poplatku ve výši 10 % z měsíčního nájmu (minimálně 3 500 Kč) a následně se platí každý měsíc 1 % z měsíčního nájmu (minimálně 250 Kč).
Vyzývat zájemce o pronájem, aby se registrovali do další aplikace v době, kdy si lidé stále více hlídají osobní data, může být překážkou. O tom, že to člověku zabere drahocenný čas, který by mohl strávit hledáním inzerátů, ani nemluvě. Ale je možné, že Flatform bude hledat uživatele spíše spoluprací s realitními developery, a tento nedostatek nebude příliš závažný.
Investice do nemovitostí skrze malé fintechy byly vždy historicky problémové – zpravidla všechny umíraly na nedostatek zájmu a uživatelům se v nich ztrácely peníze. Problémem těchto společností je nutnost pozitivního vývoje ve světě, zejména stále rostoucí ceny nemovitostí. V případě teprve budovaných projektů jde o výběr a prověření developera, u pronájmů zase o schopnost nájemců platit nájem. Bez řady silných úspěchů a opravdu velkého množství uživatelů takové společnosti nežijí příliš dlouho. Zkuste se podívat na některé zahraniční projekty a jejich recenze: Roofstock, Crowdstreet nebo Fundrise.
Další zajímavou novinkou ve spojení fintech-realtech pak představuje projekt Allbricks, o kterém jsme psali nedávno. Tentokrát jde o variantu, kdy si jeden zájemce chce pořídit nemovitost bez hypotéky a ostatní (investoři) mu to umožní.
Ale spojení světa realit a fintechu má zcela určitě budoucnost teprve před sebou.
Zdroj: finextra.com a weby uvedených fintechů
