21. 8. 2020 – Julia Gorbatiuc | Doba čtení: 6 min
Setkali jsme se s Davidem Musilem – CEO českého fintech startupu Upvest, a popovídali se o crowdfundingovém investování do nemovitostí v Česku.
Upvest je investiční crowdfundingová platforma. Slovo „crowdfunding“ se zde vyskytuje, protože umožňujeme investice od nižších jednotek tisíc korun. Upvest je zde už relativně dlouho, sice dle rejstříku byl založen v roce 2017, ale vznikal dlouho před tím, než byl oficiálně založen. Jedná se o produkt, který musel maximálně kvalitně fungovat už od začátku a nemohl si dovolit komfort klasického startupu, kdy můžete vypustit něco napůl hotové a sledovat reakci klientů.
Na straně developerů se snažíme poskytovat produkt mezaninového a alternativního bankovního financování. Zaměřili jsme se na financování realitních projektů a zatím se potvrzuje předpoklad, že poptávka po dalším dluhu nad rámec bankovního na trhu je.
Obecně investice je o tom, že někam vložím peníze a předpokládám, že je dostanu zpět se zhodnocením. Ale za cenu toho, že riskuji svůj kapitál. Zda investice probíhá formou dluhopisů nebo úvěru, to už jsou pouze různé formy. Z tohoto hlediska se jedná o investici. Produkt, do kterého investujete na naší platformě je participace na úvěrové smlouvě. Což znamená, že společnost Upvest, která ten úvěr poskytla přenáší část rizik, ale také výnosů na participujícího investora.
Historicky a stále všichni společnicí Upvestu mají netriviální expozici na našich projektech. Na jednu stranu je to dobře, protože to ukazuje naši důvěru v nabízené investice. Ale nyní přišla z compliance Komerční banky směrnice, že ta expozice smí dosahovat na každém projektu jen určitého limitu. Je to z důvodu, aby se nezneužívala naše implicitní informační výhoda.
Především nejdeme za projektem, ale za developerem. Máme v hledáčku X developerů, kteří mají tak solidní track record, že my sami usilujeme o to, aby začali využívat produkt Upvestu. Určitě na tom budeme spolupracovat také s Komerční bankou, která by mohla dávat svým klientům doporučení na Upvest. Pak samozřejmě developeři oslovují i nás. Takže máme jak aktivní vyhledávání, tak i příchozí poptávky.
Ten proces je rozdělen na tři fáze. V první fázi zájemce musí odpovědět na úvodní dotazy o projektu. Na základě toho proběhne úvodní analýza a ověření základních metrik projektu. Developerovi dáváme indikativní nabídku financování, pokud se nám ten projekt zdá financovatelný.
Pokud se s developerem domluvíme na podmínkách, uděláme úvodní vyhodnocení, v rámci, kterého řešíme poměrové ukazatele projektu, jejich soulad s tržním standardem, zhotovujeme předběžný model peněžních toků a předběžně vyhodnocujeme i klíčové body, které musí být prověřeny ve fázi prověrek. Hodně záleží, o jaký druh nemovitosti se jedná a v jaké fázi se nachází. Office má jiné ukazatele než rezidenční stavba, nebo retail a podobně. Také záleží, zda se jedná o novou stavbu nebo o provoz již výnosové nemovitosti.
Následně si vyžádáme všechny podklady jako jsou třeba územní rozhodnutí, stavební povolení, klientské smlouvy atd – veškerou projektovou dokumentaci. A na základě několika analýz z různých oddělení řešíme, zda ten projekt splňuje naše požadavky. Ono to skoro nikdy není úplně podle naší představy, takže bereme v úvahu, jaká jsou rizika a zda je můžeme nějak v rámci úvěrové dokumentace ošetřit. Pokud je řešení, jak taková nalezená rizika ošetřit, tak na základě výsledků vyhodnocení vytváříme úvěrovou smlouvu a předkládáme ji developerovi. Pokud s ní souhlasí, tak se přistoupí k podpisu úvěrové smlouvy.
Je to něco mezi 14 dny až dvěma měsíci. Ale abychom to stihli za 14 dní, tak musí mít developer veškeré podklady perfektně nachystané. Což většina developerů nemá. Takže častější je delší průběh.
Primárně se to odvíjí od potřeb konkrétního projektu, tedy cílem je, aby byl dodržen byznys plán a aby nevzniklo nějaké riziko. Aktuálně samotný fundraising dáváme tak na měsíc. Ale když jsme například poskytovali překlenovací úvěr, tak kvůli časové restrikci jsme to museli zvládnout za dva týdny.
Zatím máme 100% úspěšnost, ale pokud by se nevybraly všechny peníze, pak bychom museli posoudit, zda by dávalo smysl poskytnout míň. Například, kdyby v tom projektu najednou mělo chybět 15 milionů, které by pak developer nebyl schopen sám dodat, pak bychom ten úvěr nemohli poskytnout, jelikož by nebyly zajištěny dostatečné zdroje pro realizaci projektu, což by ohrozilo náš úvěr.
Oni do banky jdou. Naší výhodou je, že my poskytujeme dluh nad rámec banky. Příkladem může být projekt za 100 milionů, kde banka poskytne 70 milionů a developer má poskytnout 30 milionů. Místo toho my developerovi dovolíme poskytnout jen 15 a zbývajících 15 dáme my.
A samozřejmě také děláme úvěry, které banka developerovi neposkytne. Třeba jsme dělali překlenovací úvěr, kdy jsme kupovali nemovitost za 52 milionů, kde jsme poskytovali úvěr za 41 milionů. Banka by úvěr poskytla, ale ten prodávající nebyl komfortní s tím, že měl zřizovat zástavní právo před tím, než tu nemovitost prodá. Takže jsme to vyřešili tak, že jsme po dobu nákupu společnost, která nabývala tu nemovitost, vlastnili. Ale banka by vůbec nechtěla jít do vlastnictví SPV. Pokud projekt není průchozí pro banku spíše z administrativních důvodů, tak do toho jdeme my.
U takzvaných seniorních úvěrů, suplujících banku, dosahujeme cca 7 procent. V případě mezaninového úvěru jsme na 8 až 12 procentech.
Převážně se jedná o fyzické osoby. Získáváme je skoro výhradně online formou, s výjimkou cíleně oslovovaných subjektů, které spadají do kategorie takzvaných „high net worth“ investorů. Jsou to lidé a společnosti, co třeba investují do jednoho projektu pět a více milionů.
Investorům na naší platformě vedeme účet. Tam si můžou klidně vložit jednu korunu. Ale pro investici do projektu požadujeme minimální částku pět tisíc.
Mockrát se nám nepodařilo, abychom měli na platformě víc než jeden projekt. Bylo období, kdy jsme měli tři projekty zároveň. Ale spíše do budoucna bychom se chtěli vyvarovat hluchým obdobím na platformě, které byly dost časté. Mohlo to být i z toho důvodu, že jsme s nějakým projektem počítali, a těsně před podpisem proběhla hlubší prověrka, na základě, které se něco našlo a ve výsledku jsme do úvěru nešli. V našich osnovách je, že zájem investora je nad zájem všeho, včetně toho, abychom udržovali nabídku na platformě kontinuální.
Vy si v rámci registrace podepíšete veškerou smluvní dokumentaci, která je potřeba k provedení investice, hlavně rámcovou smlouvu o podílu investora na úvěrech. A pokud máte dostatečnou výši prostředků na svém platebním účtu a udělíte souhlas, že chcete investovat do konkrétní nabídky, tak se ta přislíbená částka na účtu zablokuje. Jedná se o neodvolatelný podmíněný platební příkaz, kde podmínkou je jednak, že fundraising daného projektu bude úspěšný a potom, že dojde k samotnému čerpání.
Zaleží na profilu každého projektu. My se spíše snažíme kopírovat jeho cashflow. Když nemovitost generuje příjem po dobu úvěru, tak usilujeme o to si ten úrok vybírat pravidelně. Když je to nemovitost, která má cashflow z prodeje, tak se snažíme brát výnosy až opravdu ze samotného prodeje. Nechceme dostat ten projekt do nějakého stresu.
Nyní vstupujeme do nové kapitoly, kdy do projektu přichází Komerční banka. Svým způsobem validovala náš přístup, kterým jsme vždy rozvíjeli Upvest. Banka k nám mohla vstoupit, protože jsme si vždycky zakládali na velmi konzervativní komunikaci projektu, tedy snažili jsme se prezentovat ten produkt takovým jaký ve skutečnosti je: neslibovat žádné garance nebo obrovské zhodnocení ale komunikovat parametry projektu neutrálně, čímž ponecháváme hlavní rozhodnutí na investorovi.
Komerční bance se líbí realitní trh a také náš produkt. A chce využívat naši platformu, aby vstoupila do dalších zajímavých sektorů. Nevím, kdy to bude, ale probíhá nad tím diskuze a myslím si, že do toho půjdeme.
Já fandím všem konkurenčním subjektům, pokud mají rozumnou míru zodpovědnosti, co se týče komunikace směrem k investorům. Protože pak pomáhají trhu. Pokud tam budou nějaké podvody a default – pak to bude odlákávat i naši investorskou bázi, protože nedůvěra na finančním trhu bude stoupat, a lidé se začnou vyhýbat investicím tohoto typu. Ale každá konkurence s dobrým produktem je u nás vnímaná velice pozitivně, protože se můžeme u nich také inspirovat.
Nicméně pořád si myslíme, že máme na trhu náskok díky kvalitě našeho produktu, a s Komerční bankou v zádech by ten náskok měl akcelerovat.
Ano, a dost negativní. Byl to externí šok, který vás chtě nechtě ovlivní. Objektivně se zhoršily všechny projekty, které financujeme, jelikož se zvýšilo systematické riziko, nicméně námi financované projekty se nezhoršily natolik, že by teď hrozil default některé z výplat nebo splacení jistiny. Ukazuje se, že některé naše analytické procesy ve výběru projektů zafungovaly dobře: například modelovat si stresové scénáře se ukázalo jako užitečné.
Těch faktorů je poměrně mnoho. U nás je to relativně mladý obor oproti zbytku světa. Myslím si, že Česko obecně nemá finanční služby tak vyspělé jako západní Evropa nebo Amerika. Částečně to také může souviset s vyšší mírou regulace, což je ale podle mě dobře. Obecně využívání finančních služeb, a ještě formou technologií je rozvinutější na západě. A když se to celé posčítá, tak to dává smysl, že crowdfunding jako sektor v Česku stále zaostává oproti západu. My bychom tuto realitu chtěli měnit tím, že bychom chtěli crowdfinding komunikovat jako plnohodnotnou formu investování a posouvat vnímaní lidí ohledně crowdfundingu do roviny seriózních investic.
Davidovi Musilovi, děkujeme za rozhovor a těšíme se zase někdy na viděnou.
má dlouhodobé zkušenosti z bankovnictví, ale v poslední době dává přednost práci pro start-upy
