13. 7. 2021 – Martin Pacholet | Doba čtení: 4 min
S crowdfundingovými platformami se u nás roztrhl pytel, ale ve skutečnosti je tento druh investování v České republice stále ještě opomíjený a proti západním zemím spíše v plenkách. A tak jsme si s Marošem Brédou, zakladatelem a CEO investiční crowdfundingové společnosti Occollo, toto téma rozebrali ve větším detailu.
Z pohledu fintechu je Occollo online platforma pro investice do nemovitostí. Nejsme jediní na světě, takových platforem existuje celá řada, i na našem trhu existuje několik podobných platforem.
V jednotlivých projektech, nemovitostech máme spoluúčast na investici. To třeba ne všechny crowdfundingové platformy dělají a zároveň je to taková pojistka. Dřív nebo později se stane, že nějaký projekt bude v potížích. Je nereálné říkat, že v takové investici nejsou rizika. A díky naší spoluúčasti pak máme možnost projekt ovlivnit.
Investorům dále nabízíme netradiční benefit v případě projektů, které nabízí hotelové ubytování – investoři mají možnost ubytování za sníženou cenu.
Naše projekty jsou proti jiným platformám opravdu poměrně velké. Pro každý děláme poměrně složité analýzy – auditní, právní, technické. Naše projekty začínají na 30 milionech a někdy jdou i přes sto milionů.
Vždy investujeme do existujících nemovitostí. Neděláme developerské projekty, novou výstavbu. My věříme, že je lepší mít investici do konkrétní nemovitosti okolo nás (occollo), na kterou si doslova můžete sáhnout.
A pro jednotlivé projekty děláme den otevřených dveří, kdy si investor může tuto nemovitost i přijít prohlédnout.
Základní vývoj platformy probíhal asi šest měsíců, ale v zásadě je to never ending story a stále se něco vylepšuje, doprogramovává a testuje.
Platforma je v zásadě o rozdělení zisku jednotlivým investorům. A pokud projekt vydělá víc, tak to je náš zisk. Předpokládáme výnosnost projektů 6 až 12 % ročně. A tento zisk se investorům vyplácí kvartálně. Investiční horizont je většinou 24 měsíců.
Nemáme žádné vstupní či výstupní poplatky. Investor má účelovou smlouvu – to znamená, že investuje do konkrétního projektu. Dokonce nabízíme možnost vyvázání z této smlouvy, což si myslím, je poměrně unikátní.
Obecně to může být jakákoliv nemovitost. V uplynulém roce jsme dostali nabídku na asi 250 projektů a z nich jen pár procent vyhodnocujeme a opravdu jen několik vybraných, jedno až dvě procenta, nabízíme dál. Akviziční proces je velmi pečlivý. Dříve nám trval asi čtyři měsíce, nyní je dokonce ještě o kousek delší.
Je pravda, že na nemovitostním trhu nikdo pořádně nevěděl, co očekávat. Ale myslím, že z pohledu nákupu a prodeje nemovitostí trh vlastně funguje lépe. Ale co kovid víc ovlivnil a ještě bude ovlivňovat, je nárůst cen stavebních materiálů.
U nás poskytujeme dvě úrovně informací o projektech. Nepřihlášený, neregistrovaný uživatel vidí podstatně méně informací. Nevidí fotky, nedostane se k detailnímu investičnímu záměru – vidí asi první dva nebo tři odstavce. Teprve po přihlášení se investor dostane k přesnému rozložení peněz, tzn. kolik peněz je od nás, kolik si na projekt půjčujeme od banky a kolik peněz vybíráme od investorů.
Dále si může stáhnout celou řadu dokumentů vztahujících se k projektu. Ty obsahují třeba informace o obchodním modelu nebo vlastnické vztahy k nemovitosti. V případě, že jde o hotel, tak třeba také informace o kapacitě a další důležité informace.
Snažíme se být u každého projektu maximálně transparentní. U každého to ale funguje jinak, protože máme různé typy projektů. Nedávno to byla například nemovitost kombinující komerční prostory a rezidenční bydlení, kde jsou poskytované informace jiné než třeba u ubytovacího zařízení.
Většinou jde o klienty, kteří již mají nějaké portfolio. Mají různé spíše tradiční investice a nyní hledají určité alternativy. Jsou to lidé, kteří by mohli investovat do nemovitostí i bez nás, ale zároveň ví, že se s tím pojí poměrně veliké starosti, které vlastně mít nechtějí. Vlastnění a správa nemovitosti je v podstatě práce na 24/7.
Také spolupracujeme s finančními makléři, kteří nám mohou doporučit vhodného klienta.
U nás začínáme u všech projektů na 100 tisících korun. Máme stanovenou i maximální výši, ta se mění podle projektu. Nicméně výše průměrné investice u posledních projektů byla kolem 400 tisíc. Takže z toho je vidět, že máme zcela jiné klienty, než jiné české crowdfundingy.
Do jednotlivých projektů nám tím pádem investují desítky investorů. My s nimi chceme dlouhodobě spolupracovat a skoro každého známe osobně.
Kvartálně investorům chodí výnos a takzvaná kvartální správa, kde najdou shrnutí projektu za poslední tři měsíce a plán na následující kvartál.
Hodně diskutujeme využití blockchainu a tokenizaci. Podle nás tokenizace vlastnictví nemovitostí je budoucnost a trochu už to vnímáme v některých západních zemích. To je samozřejmě od současného legálního procesu, kdy má katastr nemovitostí 28 dnů na zápis, poměrně razantní změna.
Takže rapidně dojde ke zrychlení procesů. A tokeny také umožní lepší spoluvlastnění nemovitostí. Snadněji dojde ke změně vlastníka tokenu a uspoří se čas i peníze, protože ten zmíněný zápis na katastru také něco stojí. Navíc ho v některých situacích musíte udělat dvakrát. A rázem kvůli podílu za sto tisíc byste zaplatil čtyři tisíce na poplatcích.
A další neméně důležitou vlastností blockchainu je to, že se snadno dostanete k historii vlastnictví, která je v blockchainu uložena.
Podle mě se společnost postupně vyvíjí a dochází k takzvané evoluci finančních zdrojů. To způsobuje, že u nás vznikají nové a nové crowdfundingové platformy. Ale stále jsme v této oblasti proti západním zemím asi tak o pět let pozadu. Evropská unie v současné době vypracovává regulační zákon pro crowdfundingové platformy, který by měl být projednáván naší vládou koncem listopadu tohoto roku. Pak si myslím, že dojde na trhu k drobnému vyčistění.
Určitě by mělo dojít k nějaké konsolidaci pojmů, protože různé crowdfundingové platformy používají stejný pojem s různým významem. Ale v tom by také mohla pomoci ČNB a nějaká regulace.
Dále v zahraničí už vnímáme trend, že crowdfundingové platformy zakládají fondy. Takové fondy vlastně představují skupinu projektů, které mohou přinést nějaké optimalizace a vyšší transparentnost.
U nás ještě crowdfundingový trh není nasycen, takže tu vidím prostor pro další platformy a nemusí to samozřejmě být pouze o nemovitostech. I když my chceme zatím zůstat právě u nich.
Velice rádi bychom nějakou spolupráci navázali. V současnosti spolupracujeme s Equa bankou a Trinity, které do projektů poskytují seniorní úvěr.
Ale možná, že v průběhu roku dojde k nějaké změně.
Maroši Brédovi děkujeme za rozhovor a těšíme se, že se znovu potkáme, až Occollo skutečně zrealizuje některé zmiňované inovace.
blockchain, UX, openbanking, BankID a wealth management, to jsou aktivity, kterým se v posledních letech intenzivně věnuje.
