ROZHOVORY

Úplně poprvé jsem na projekt upvest narazila čirou náhodou na Twitteru. Podívala jsem se na jeho stránky a hned mě ta myšlenka zaujala, takže jsem nelenila a poslala upvestu zprávu se žádostí o rozhovor. Myslím, že idea, se kterou projekt přichází, je velice zajímavá a vy, naši čtenáři, byste se o ní určitě měli dozvědět více.

Ve stručnosti: projekt upvest, který byl spuštěn před několika dny, umožňuje retailovým investorům, tj. v zásadě obyčejným lidem, přímé investice do developerských projektů. Což je u nás, a to si řekněme na rovinu, dost revoluční koncept. Pokud se podíváte za hranice, jedná se o dost běžný způsob investování, který je rozšířen hlavně v Americe – Realtymogul, Fundrise, kde je podobných platforem několik desítek. V Evropě je tento koncept hodně rozšířený v Německu – Exporo.

Na moji žádost o rozhovor reagoval Petr Volný, spoluzakladatel a CTO upvestu, se kterým se potkávám v pražské divadelní kavárně Studio DVA. Tým upvestu původně sídlil v Brně, po nějaké době se však kluci z podnikatelsko-rodinných důvodů rozhodli přestěhovat se do Prahy, a tak naše dnešní kroky míří na Václavské náměstí. Nedaleko od něj má upvest i své kanceláře.

Petře, na webu FintechCowboys jsme před nedávnem uveřejnili novinku o platformě upvest. Mohl bys i přes to na úvod našim čtenářům v krátkosti představit váš projekt?

Cílem projektu upvest bylo vybudovat tržiště, kde by se developerské projekty potkávaly s běžnými investory, a ti by mohli prostřednictvím této platformy investovat do jednotlivých projektů, a tak  zajímavě zhodnotit svoje finanční prostředky. Jinými slovy: chtěli jsme do České republiky přinést finanční produkt tzv. mezaninového financování pro developerské firmy, protože jsme viděli díru na trhu. V současné době jsou developeři při financování plně odkázaní na bankovní úvěrování a banka obecně poskytne developerům 70-80 % z celkových nákladů projektu. Ze zkušeností však víme – a zahraniční projekty nám to potvrzují -, že u mnohých developerských projektů je možnost dofinancovat zbytek rozpočtu pomocí mezaninových úvěrů, a to o dalších 15 až 20 %. Samozřejmě vše v reálných mezích.

Než se pustíme do podrobností a detailů o procesu investování, řekni nám, Petře, prosím něco o vašem týmu. Kdo jste? Kdo stojí za projektem upvest?

Jádro týmu tvoří tři lidé. Asi začnu s Davidem Musilem. Davida bych nazval „otcem myšlenky“, je to ten, kdo s nápadem přišel a stál u jeho zrodu. David má silné zázemí ve finančním světě, studoval finance na univerzitě v anglickém Cambridge a následně pracoval v Londýně u JP Morgan. Před nástupem na Cambridge strávil léto v pražské kanceláři Deloitte v divizi finančního modelování a valuací. Druhým členem je Samuel Frankl. Sam s Davidem studovali bakaláře na University of London. Samo poté studoval finance na Erasmus University v Rotterdamu. Po studiích pracoval v pražské kanceláři konzultační společnosti Roland Berger jako business analytik a poté v pražské kanceláři EY v divizi transakčního poradenství. Oba pánové mají  zkušenosti ze světa financí a budou je aktivně využívat při výběru a analýze těch nejzajímavějších projektů pro naši platformu. No a nakonec jsem tady já, Petr Volný. Mám na starosti technologickou stránku projektu. Celý svůj život pracuji jako vývojář, prošel jsem firmami jako GoodData nebo Represent.

Věříme, že se nám podařilo namíchat ten správný koktejl znalostí a praktických zkušeností pro vybudování úspěšného projektu.

Když se vrátíme zpět k projektu, proč by měl být upvest pro mě jako pro investora zajímavý, co mi nabízíte?

Náš produkt přináší do nemovitostního investování nový rozměr. Jedná se o alternativu nebo i komplement k ostatním realitním investicím, jako je například koupě investičního bytu či investování do nemovitostních fondů. Jako první přinášíme možnost přímých investic do lokálních developerských projektů. Zároveň, abychom uzavřeli úvěrovou smlouvu s developerem, u financovaného projektu musí pozitivně vyjít komerční, právní a technická prověrka. S tím jsou spojeny i nemalé náklady, které jsou ovšem nezbytné vykonat u tohoto typu investice. Kdyby chtěl investor investovat např. 1 mil. Kč do takového projektu, nejspíš by mu výnos z investice nestačil ani na pokrytí nákladů na takové prověrky. Investování prostřednictvím nás, kdy peněžní prostředky jednotlivých investorů syndikujeme a následně poskytujeme formou úvěru, je mnohdy jediná proveditelná a výnosná možnost, jak do takových projektů investovat.

Domovská stránka projektu upvest

A co je nejlepší, technologie nám umožní provést tuto investici z jakéhokoliv místa na světě, jen prostřednictvím internetu. Zároveň si lidé mohou rozložit riziko výhledově bude možnost investovat do několika projektů zároveň.

Pokud se podíváme na výhody z pohledu developera: proč by měl vůbec uvažovat o spolupráci s vaší platformou?

Primárním důvodem je určitě ziskání dodatečných financí pro projekt, nad rámec financování bankou. Tyto dodatečné finanční prostředky může developer použít na přípravu dalších projektů či na nákup pozemků, případně další investiční aktivity, na které by jinak neměl dostatek peněz. Dalším důvodem je určitě i PR. Zatím jsme náš projekt nijak nepropagovali, a i přesto se nám už pár developerů ozvalo a chtěli by s námi spolupracovat. Zatím jsou to jen jednotky, ale i tak je to velice pozitivní a máme z toho velkou radost.

Kdo je vaším typickým klientem? Na koho platformou cílíte?

Umožňujeme investici už od 5 000 korun, což samo o sobě říká, že se budeme zaměřovat na retailovou klientelu. Obecně se dá říct, že chceme pracovat se dvěma skupinami investorů. Tou první je retailový klient, který už má nějaké zkušenosti s investováním, například na burze – ať už na té české, nebo na zahraniční. Tady čekáme průměrné investice kolem 50 tisíc korun.

Další skupinou, kterou bychom chtěli zaujmout, jsou, řekněme, sofistikovaní investoři. Klademe totiž velký důraz na kvalitu analýz, což v překladu znamená, že když se na  ně podívá analytik z velké čtyřky, tak bude i on schopen vyhodnotit, zda by se do této investice pustil či nikoliv. To jsou naše hypotézy, uvidíme, jaká bude realita, zda je v Čechách vůbec chuť investovat do tohoto segmentu online.

Jaké plánujete zhodnocení investic pro investora?

V průměru by se mělo jednat o čisté zhodnocení kolem 7% p.a. Vždy budeme klást důraz na to, aby zhodnocení odráželo rizikovost podstupované investice. U investic, které na základě několika faktorů a KPIs vyhodnotíme jako bezpečnější to bude kolem 4 %, u těch rizikovějších potom 7-8 %. Úrokové platby se budou kapitalizovat, což znamená, že úvěr se bude splácet až na konci úvěrového období společně s naběhlým úrokovým výnosem, a to jednorázově. Z pohledu investičního horizontu půjde o úvěry se splatností od jednoho roku do tří let.

Zmínil jste riziko.  Jakým způsobem řídíte riziko, aby byla investice pro uživatele co nejbezpečnější? Mezaninové úvěry totiž nejsou zajištěné nemovitostí.

Ano, naše úvěry zatím nejsou zajištěné danou nemovitostí, ale do budoucna se budeme snažit podniknout kroky k tomu, aby to tak bylo. Nicméně naší velkou přidanou hodnotou je servis v průběhu investice. Investorům budeme v pravidelných intervalech zprostředkovávat informace o projektu, ať už to budou zprávy, fotografie či videa ze stavby, z toho, jak pokračuje a jak se plní časový plán. V úvěrových smlouvách s developery máme ukotvenou finanční a technickou kontrolu v průběhu projektu. Chceme, aby naši investoři byli v obraze a věděli, co se na jejich investicích děje. Naše úvěrové smlouvy jsou strukturovány tak, aby co nejvíce snižovaly neobchodní rizika projektu.

Petře, můžeme prosím ve zkratce popsat investiční proces z pohledu investora?

Chceme celý proces maximálně digitalizovat, ať už je to samotná registrace, investiční proces nebo následná distribuce informací směrem ke klientům. U malých investic, jak už jsem říkal, kolem 5 000, je marže velmi, ale velmi nízká, a proto je velký tlak na to, aby se všechno realizovalo online. Samozřejmě v rámci možností budeme poskytovat i osobní konzultace, a když s námi klient bude chtít probrat nějakou otázku, neodmítneme ho.

Mluvil jste o vás třech zakladatelích, má platforma i externí investory?

Ano. Jsme pořád mladí kluci, kteří sice mají zkušenosti, ale v Čechách jsou jejich jména neznámá. I proto jsme hledali někoho, kdo by nás zastřešil. Ke spolupráci jsme získali Jana Holáska, zákládajícího partnera advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners, ve které působil v letech 2001-2014 a to i mimo jiné jako vedoucí realitní divize. Dnes je partnerem a investorem fondu průmyslových nemovitostí Accolade.

Druhým společníkem upvest s.r.o. je pan Petr Malík, který nyní zastává pozici finančního ředitele v developerské společnosti Moravská stavební. Předtím vedl analytický tým PPF Real Estate v Rusku a pracoval jako analytik v konzultační společnosti McKinsey & Company. Oba dva do naší platformy investují jako fyzické osoby a sed9 v naší  investiční komisi. Investiční komise bude sestávat z lidí, kteří mají zkušenosti z developerského byznysu. Ti budou mít finální slovo a rozhodnout o tom, koho do platformy pustíme a koho ne. Jedná se o další pojistku a záruku toho, že na platformu zařadíme pouze projekty, které jsou pro naše investory dostatečně prověřené. Jde o další kontrolní bod, kterým se snažíme řídit rizika a minimalizovat ztráty způsobené investicemi do neživotaschopných projektů.

Když se podíváme do budoucnosti, jaké jsou vaše cíle, kam míříte, čeho chcete dosáhnout?

Ze začátku se budeme soustředit na český trh, chtěli bychom nabízet investiční příležitosti kontinuálně a bez nějakých hluchých míst. Tj. když jeden projekt skončí, chceme už mít připraven další. Objemově bychom chtěli nabídnout úvěrovaní kolem 120 – 150 milionů korun ročně. Časem se však chceme podívat i po okolních trzích, trh České republiky je totiž velmi omezen. Ale o tom bychom si promluvili až příště.

Pro dnešek se náš čas s Petrem Volným naplnil a my upvestu popřejeme hodně spokojených investorů. Pokud jste prostřednictvím  upvestu už investovali, podělte se na našem Twitteru o vaše zkušenosti a postřehy. V září se na našich stránkách můžete těšit i na podrobnou recenzi této platformy. Sledujte nás!